:: Steuerfreiheit Da es sich bei Mieteinkünften um außerbetriebliche Einkünfte handelt, gibt es grundsätzlich keinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kann es aber zur Steuerpflicht der sogenannten Besonderen Einkünfte sowie eines Spekulationsgewinnes kommen. :: Steuerpflicht - Besondere Einkünfte gem. § 28 Abs. 7 EStG Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Übertragung des Gebäudes Herstellungskosten in Zehntel- bzw. Fünfzehntel- Beträgen gem. § 28 Abs. 3 EStG abgesetzt, ist im Jahr der Übertragung die Differenz zwischen den tatsächlich abgesetzten Teilbeträgen und der rechnerischen AfA zu versteuern. Es erfolgt somit eine Nachversteuerung bisher steuerlich begünstigter laufender Einkünfte für eine bestimmte Periode. Sind seit dem 1. Jahr, für welches die Teilbeträge abgesetzt wurden, mindestens 6 Jahre vergangen, kann gem. § 37 Abs. 2 EStG der Antrag auf gleichmäßige Verteilung auf 3 Jahre gestellt werden. - Spekulationsgeschäft gem. § 30 EStG Wird ein Grundstück übertragen, bei dem der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung unter 10 Jahren bzw. im Falle der Inanspruchnahme der Steuerbegünstigung des § 28 Abs. 3 EStG unter 15 Jahren beträgt, ist ein Spekulationsgewinn zu versteuern. Hiebei handelt es sich um die Besteuerung der Substanzsteigerung innerhalb der genannten Periode. :: Ermittlung des Spekulationsgewinnes ab 2007 Grundregel: Als Einkünfte sind der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungs-, Herstellungs- und Werbungskosten anzusetzen sowie um die steuerbefreiten Subventionen zu erhöhen. Sonderregelung bei Inanspruchnahme der § 28 Abs. 2-4 Begünstigung: Bisher waren unbeschadet der bereits bei den laufenden Einkünften geltend gemachten Absetzbeträgen die Anschaffungskosten um die Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen zu erhöhen, wodurch eine Doppelbegünstigung eintrat. Ab 2007 ist durch die Neufassung des § 30 Abs. 4 EStG diese Doppelbegünstigung beseitigt. Die Anschaffungskosten sind nämlich um die Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen nur mehr insoweit zu erhöhen, als sie nicht bereits bei der Ermittlung der Besonderen Einkünfte zu berücksichtigen sind und um die AfA, soweit sie bei der Ermittlung der Besonderen Einkünfte abgezogen worden ist, zu vermindern. Obwohl § 28 Abs. 7 EStG in der Neufassung nicht zitiert ist, entspricht dies laut BMF der Zielsetzung des Gesetzes und wird in den Rz 6654a-d EStR (2. Wartungserlass 2006) an Hand von Beispielen ausführlich dargestellt. :: Steuerliche Auswirkungen der § 28 Abs. 2-4 EStG- Begünstigung Bei den auf Antrag erhöhten Teilabsetzungen der Herstellungsaufwendungen auf 10 bzw. 15 Jahre ist zu unterscheiden zwischen den Auswirkungen auf die laufenden Einkünfte und jenen bei der Übertragung des Gebäudes unter Lebenden oder von Todes wegen. - Laufende Einkünfte Es besteht die Wahlfreiheit Herstellungskosten entweder auf die gewöhnliche Nutzungsdauer gem. § 16 Abs. 1 Z 8 EStG (ohne Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer) auf 66,67 Jahre (1,5% p.a.), bei vor 1913 errichteten Gebäuden 2% p.a., oder auf Antrag gem. § 28 Abs. 2-4 EStG auf 10 bzw. 15 Jahre zu verteilen. Diese Steuerbegünstigung wird bei Verlustbeteiligungsmodellen in Anspruch genommen. Auf die Tragung des wirtschaftlichen Risikos laut BauherrnVO wird hingewiesen. - Übertragung des Gebäudes binnen 15 Jahren In diesem Fall kommt es - wie ausgeführt - einerseits zu einer Nachversteuerung der laufenden Einkünfte gem. § 28 Abs. 7, andererseits zur Besteuerung eines ev. Spekulationsgewinnes gem. § 30 EStG. Wird das Gebäude unter Lebenden übertragen, so können die restlichen Teilbeträge ab der Übertragung vom Erwerber nicht mehr abgezogen werden. Die Besonderen Einkünfte sind aber auch dann beim Übertragenden noch steuerpflichtig, wenn das Gebäude im Zeitpunkt der Übertragung nicht mehr der Einkunftserzielung dient. Dem Verlust der Absetzung der restlichen Teilbeträge beim Übernehmer steht demnach die Besteuerung derselben beim Überträger gegenüber, sodass die ursprüngliche Steuerbegünstigung hinsichtlich dieser Teilbeträge neutralisiert ist. Beim Erwerb von Todes wegen kann der Rechtsnachfolger die restlichen Teilbeträge weiter geltend machen, wenn die AfA für das erworbene Gebäude vom Einheitswert berechnet wird. - Liebhaberei - Beurteilung Für diese Zwecke sind die erhöhten Teilabsetzungen von Herstellungskosten auf die Normal-AfA umzurechnen und die Besonderen Einkünfte nicht zu berücksichtigen. Davon ausgenommen ist die Ermittlung des anteiligen Gesamtüberschusses bei zeitlich begrenzten Beteiligungen, bei denen diese Adaptierung zu unterbleiben hat und die Besonderen Einkünfte anzusetzen sind. Bei entgeltlicher Gebäudeüberlassung (mindestens 3 Wohneinheiten) beträgt der absehbare Zeitraum für die Beurteilung, ob ein Gesamtüberschuss erzielbar ist, ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen 25 bis 28 Jahre. Hegt das Finanzamt Zweifel an der Erzielbarkeit eines Gesamtüberschusses, kann es vorläufige Bescheide erlassen. Seit die absolute Verjährung (ab 2006) nur mehr 10 Jahre beträgt, bleiben Verluste aus Liebhaberei für jene Jahre, bei denen die absolute Verjährung eingetreten ist, abzugsfähig. Dies trifft auch für vorläufige Bescheide zu (vgl. Klienten-Info März 2006). :: Klarstellung zu Zweifelsfragen Die Novellierung des § 30 Abs. 4 EStG leidet unter dem Mangel, dass dort § 28 Abs. 7 EStG nicht zitiert ist, was in der Fachliteratur zu divergierenden Auslegungen geführt hat. Seitens des BMF wurde aber im zit. 2. Wartungserlass 2006 klar gestellt, dass für die Adaptierung des Spekulationsgewinnes nicht sämtliche bisher geltend gemachten Teilabsetzungen heranzuziehen sind, sondern nur insoweit, als sie bei der Ermittlung nach § 28 Abs. 7 EStG berücksichtigt wurden. Damit ist also keine Doppelbesteuerung verbunden, sondern vielmehr eine Doppelbegünstigung beseitigt. Wodurch wieder einmal die Komplexheit der Mietenbesteuerung dokumentiert ist, die immer mehr zu einer Denksportmaterie mutiert, bei der selbst erfahrene Experten zu scheitern drohen. :: Umsatzsteuer Variante 1: Gem. § 6 Abs. 1 Z 9a UStG besteht eine unechte Steuerbefreiung, die aber beim Verkäufer gem. § 12 Abs. 10 ff UStG eine Vorsteuerkorrektur zur Folge hat (z.B. für nachträgliche Herstellungskosten, Großreparaturen etc.). Variante 2: Der Verkäufer optiert gem. § 6 Abs. 2 UStG zur Steuerpflicht. In diesem Fall ist die USt mit 20% in Rechnung zu stellen, der Käufer hat den Vorsteuerabzug und es entfällt die Vorsteuerkorrektur

Davon abgeleitete Zinssätze: :: Finanzamtszinsen Stundungszinsen 7,69% (bisher 7,17%), Aussetzungszinsen 5,19% (bisher 4,67%) Anspruchszinsen 5,19% (bisher 4,67%) :: Verzugszinsen Beiderseitige Unternehmergeschäfte / aus Dienstverhältnis 11,19% (bisher 10,67%) :: Ausgleichstaxe 7,19% (bisher 6,67%)

Die bisher bestehende Pauschalierung bei der saisonal bedingten Privatzimmervermietung am Bauernhof (vgl. Klienten-Info April 2005) ist modifiziert ab 2006 auch auf Einkünfte aus der landläufigen saisonalen (Fremden-) Zimmer- und Appartementvermietung anwendbar. Vorweggenommen sei aber, dass bei der Dauervermietung von Wohnungen der Abzug von pauschalen Werbungskosten unzulässig ist. Bisher war nur die Qualifikation der Einkünfte, ob aus Vermietung oder Gewerbebetrieb von der Anzahl der Fremdenbetten abhängig (vgl. Klienten-Info Juni 2004). Bei mehr als 10 Fremdenbetten handelte es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, bei nicht mehr als 5 Appartements ohne Nebenleistung noch um Vermietung und bei 18 Wohneinheiten um eine vermögensverwaltende Tätigkeit. Im 2. EStR-Wartungserlass 2006 wurden die Bedingungen für den pauschalen Abzug von Werbungskosten ab 2006 wie folgt festgelegt: :: Zimmer- oder Appartementvermietung mit Frühstück Rz 5435 EStR Bei nicht mehr als 10 Fremdenbetten können Werbungskosten in der Höhe von 50% der Einnahmen (ohne USt und Kurtaxe) abgesetzt werden. Die Kurtaxe gilt als Durchlaufposten. Bei Anwendung der Bruttomethode sind die bezahlte USt und die Vorsteuer aus Anlageninvestitionen gesondert absetzbar. :: Appartementvermietung ohne Nebenleistung Rz 5436 EStR Bei nicht mehr als 5 Appartements können Werbungskosten in der Höhe von 30% der Einnahmen abgesetzt werden. Hinsichtlich USt, Kurtaxe und Vorsteuerabzug gilt das gleiche wie oben. :: Änderung bei Vermietung am Bauernhof ab 2006 Rz. 4193 EStR Bis 2005 waren die Nebeneinkünfte aus der Vermietung von bis zu 5 Fremdenbetten im Rahmen der Pauschalierung der Einkünfte aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit abgegolten. Bei 6 bis 10 Betten konnten 50% der Mieteinnahmen als Ausgaben geltend gemacht werden und bei mehr als 10 Betten lagen gewerbliche Einkünfte vor. Ab 2006 entfällt die 5 Bettenregelung. Bis 10 Betten besteht die Ausgabenpauschalierung mit 50% der Einnahmen, bei über 10 Betten - wie bisher - handelt es sich um gewerbliche Einkünfte.

:: Verhalten bei irrtümlicher Gutschrift vom Finanzamt Je nachdem, wie es zu der irrtümlichen Gutschrift gekommen ist, entweder mit oder ohne Steuerbescheid, ist folgendes Verhalten des Gutschriftempfängers zu empfehlen: Er ist nicht verpflichtet das Finanzamt auf den Irrtum aufmerksam zu machen, wenn dieser nicht auf einen Offenlegungsmangel des Steuerpflichtigen zurückzuführen ist. Beruht die irrtümliche Gutschrift auf einem falschen Steuerbescheid, kann er einen Rückzahlungsantrag stellen oder anderweitig darüber verfügen. Resultiert diese Gutschrift aber z.B. aus einer - für den Steuerpflichtigen erkennbaren - Fehlbuchung, könnte ein Rückzahlungsantrag einen Betrugstatbestand darstellen. Gleiches gilt bei Gegenrechnung mit Umsatzsteuervorauszahlungen. Kommt es aber z.B. infolge Belastung durch Vorschreibung der Einkommensteuervorauszahlung zur Verrechnung des Guthabens liegt kein Betrug vor, da kein aktives Handeln des Steuerpflichtigen gegeben ist. Erkennt das Finanzamt den Fehler, kann es bis zum Ablauf der Verjährung die Berichtigung durchführen. :: Irrtum des Steuerpflichtigen zu seinem Gunsten Dem Steuerpflichtigen, dem bei Begehung eines Finanzdeliktes ein Irrtum - gleichgültig, ob Tatsachen- oder Rechtsirrtum - unterläuft, wird nicht Vorsatz zugerechnet. Es kann ihm daher keine Abgabenhinterziehung zur Last gelegt werden. Ob ihm eine fahrlässige Abgabenverkürzung zum Vorwurf gemacht werden kann, hängt davon ab, ob der Irrtum entschuldbar ist oder nicht. Unentschuldbar ist der Irrtum dann, wenn es der Steuerpflichtige pflichtwidrig unterlassen hat, sich über die entsprechenden Rechtsvorschriften zu informieren. Kann er sich die notwendigen Kenntnisse nicht selbst verschaffen, muss er fachkundigen Rat einholen. Wurde bei einer kompetenten Stelle eine Auskunft eingeholt, so kann ihm eine falsche Auskunft nicht zur Last gelegt werden. Eine weitere Überprüfung der Auskunft ist nicht mehr notwendig. Handelt er daher im Vertrauen auf diese (falsche) Auskunft, bleibt er straffrei. :: Berichtigungspflicht Gibt der Steuerpflichtige fahrlässig eine unrichtige Steuererklärung ab und erkennt erst später den Fehler, ohne ihn auf Grund der Anzeigepflicht gem. § 139 BAO zu korrigieren, entscheidet ein Zufallselement über den Finanzstraftatbestand wie folgt: Erkannte Unrichtigkeit vor Veranlagung Die vorsätzliche pflichtwidrig unterlassene Berichtigung stellt einen selbständigen Hinterziehungstatbestand gem. § 33 Abs. 1 FinStrG dar. Erkannte Unrichtigkeit nach Veranlagung Der Tatbestand der fahrlässigen Abgabenverkürzung gem. § 34 FinStrG ist bereits bewirkt. Eine vorsätzlich unterlassene Berichtigung ist nicht mehr kausal für den eingetretenen Erfolg und bleibt als mitbestrafte Nachtat straflos. :: Schlussbemerkung Zum Spannungsverhältnis: Vorsatz-Fahrlässigkeit-Irrtum ist folgendes festzuhalten: Während bei Vorsatz, Fahrlässigkeit und unentschuldbarem Irrtum eine strafbare Handlung vorliegt, stellt entschuldbarer Irrtum gem. § 9 FinStrG einen Strafausschließungsgrund dar. Eine Berichtigungspflicht in Form der Anzeige gem. § 139 BAO vor Ablauf der Verjährungsfrist, besteht naturgemäß nur bei Fahrlässigkeit und Irrtum, wenn nachträglich die Unrichtigkeit einer Erklärung erkannt wird. Bei Vorsatz aber auch bei bewusster Fahrlässigkeit ist ja das Erkennen nachträglicher Unrichtigkeit schon gedanklich gar nicht möglich. Der Straftatbestand ist bei Vorsatz bereits erfüllt. Abhilfe könnte in diesem Fall nur eine rechtzeitige Selbstanzeige schaffen. Ein weiteres Problem ist der Beweis bzw. die Glaubhaftmachung eines Irrtums mit strafausschließender Wirkung. Dabei spielt die freie Beweiswürdigung durch die Finanzstrafbehörde eine entscheidende Rolle.

Die Europäische Kommission 21. Dezember 2006 verlangt von Österreich die Anpassung der noch bis Ende 2007 bestehenden Regelung gem. § 1 Abs. 1 Z 2b UStG an das EU-Recht, weil diese nicht EU-rechtskonform ist. Damit droht Österreich eine Klage der Kommission vor dem EuGH wegen Nicht-Abzugsfähigkeit der erhobenen Umsatzsteuer als Vorsteuer. Bereits in der Klienten-Info Oktober 2005 wurde darauf aufmerksam gemacht, dass der UFS-Linz am 1. März 2005 dieses Gesetz als gemeinschaftsrechtswidrig qualifiziert hat. Damit erhöht sich die Chance auf einen Erfolg bei der Rechtsdurchsetzung für die USt-Freiheit des Kfz-Auslandsleasing.

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist unecht umsatzsteuerbefreit, womit der Verlust des Vorsteuerabzuges verbunden ist. Der Vermieter kann jedoch zur Umsatzsteuerpflicht (20%) optieren, um in den Genuss des Vorsteuerabzuges zu gelangen, was bei hohen Reparaturkosten und Investitionen von Vorteil sein kann. Für den vorsteuerabzugsberechtigten Mieter stellt die Vorsteuer ohnehin einen Durchlaufposten dar. Dies gilt aber nicht für Ärzte, zumal diese selbst unecht umsatzsteuerbefreit sind und damit die Umsatzsteuer zum Kostenfaktor wird. Werden die Geschäftsräumlichkeiten an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter vermietet, kann es sinnvoll sein, die Miete steuerfrei zu belassen, wenn mit dem Mieter vereinbart wird, dass die Kosten, die durch den Verlust des Vorsteuerabzugs entstehen, vom Mieter zu tragen sind. In dieser Vereinbarung sollten auch Vorsteuern künftiger Investitionen oder Großreparaturen berücksichtigt werden. Da diese Kosten meist nicht so einfach kalkulierbar sind, kommt es in der Praxis häufig zu einer pauschalen Abgeltung dergestalt, dass die Nettomiete um die halbe wegfallende Umsatzsteuer erhöht wird. Die Option muss nicht für das gesamte Vermietungsobjekt angewendet werden. Es kann z.B. für Büros zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden und die Arzt-Ordination ohne Umsatzsteuer vermietet werden. Der Vorsteuerbetrag ist dann entsprechend den Umsätzen in abzugsfähige und nicht abzugsfähige Beträge aufzuteilen, womit allerdings ein nicht unerheblicher Verwaltungsmehraufwand verbunden ist. Für den Vorsteuerabzug ist lt. Rz. 901 UStR jeder Veranlagungszeitraum für sich zu beurteilen. Zu einem Nachteil des Vermieters kann es kommen, wenn die Immobilie umsatzsteuerpflichtig erworben oder errichtet worden ist. Dieser Vorsteuerabzug steht nämlich nur für umsatzsteuerpflichtige Vermietung zu. Kommt es daher innerhalb einer Frist von 10 Jahren zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung, ist die geltend gemachte Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen. Ein Wechsel zur Umsatzsteuerbefreiung sollte daher erst nach Ende dieser Frist erfolgen. Beim Wechsel aus der Umsatzsteuerbefreiung in die Steuerpflicht können hingegen aliquot nachträglich anteilige Vorsteuern geltend gemacht werden. Ähnlich verhält es sich auch bei bereits lukrierten Vorsteuern aus früheren Investitionen und Großreparaturen. Diese anteiligen Vorsteuer-Rückzahlungen sollten ebenfalls in die Vereinbarung mit dem Arzt aufgenommen werden.

§ 111 BAO verpflichtet den Unternehmer dem Betriebsprüfer elektronische Datenträger zur Verfügung zu stellen. Welche Rechtsfolgen die Nichterfüllung dieser Verpflichtung haben kann, beantwortet das BMF vom 19. Oktober 2006 wie folgt: Eine Schätzung der Besteuerungsgrundlagen wird allein damit nicht ausgelöst, es sei denn, es ist dadurch die Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen nicht möglich. Bloße "Schwierigkeiten", deren Überwindung wohl Mühe kosten, rechtfertigen nicht diese Rechtsfolge. Werden die Unterlagen nur in lesbarer Form (z.B. Papierausdruck) zur Verfügung gestellt, so kann das aber folgende Auswirkungen haben: Zwangsstrafe Diese kann festgesetzt werden, wenn der Verpflichtung elektronische Datenträger i.S. des § 111BAO vorzulegen, nicht Folge geleistet wird, es sei denn die Leistung ist unmöglich oder unzumutbar. Eine Verletzung der Offenlegungs- und Wahrheitspflicht liegt dann nicht vor, wenn die bedeutsamen Umstände auf Papier, statt auf elektronischen Datenträgern offen gelegt werden. Eine Verletzung der Mitwirkungspflicht ist ebenfalls nicht gegeben, da Bücher und Aufzeichnungen dadurch nicht Ihre formelle Ordnungsmäßigkeit verlieren.

Gem. § 108 Abs. 4 BAO werden die Tage des Postenlaufes nicht in die Frist eingerechnet, wenn das Schreiben auch tatsächlich beim Finanzamt einlangt. Damit ist die Frist auch dann gewahrt, wenn das Schreiben am letzten Tag der Frist zur Post gebracht wird. Der Datumsstempel des Postamtes auf der Briefsendung besitzt die Beweiskraft einer öffentlichen Urkunde, wobei allerdings der Gegenbeweis zulässig ist. Im Falle UFS 15.9.2004 wurde die Beschwerde wegen Zurückweisung der Berufung infolge Fristversäumnis als unbegründet abgewiesen. Der Brief wurde wohl am letzten Tag der Frist dem Postamt übergeben und auch zunächst übernommen, aber dann vom Postamt zur Fehlerbeseitigung dem Beschwerdeführer zurückgestellt, wodurch infolge Dienstschluss der Post, dieser erst nach der Fehlerbeseitigung am nächsten Tag an das Hauptpostamt übersendet wurde. Damit war Fristversäumnis eingetreten. Um verspätete Einreichungen zu vermeiden, sollte daher nicht bis zum letztmöglichen Termin zugewartet werden. Wenn es knapp zu werden droht, bietet sich ein rechtzeitiger Antrag auf Fristverlängerung an, welche aber nicht immer möglich ist, zumal folgende Arten von Fristen zu unterscheiden sind: Behördliche Fristen, als sog. Ordnungsfristen wie z.B. für Zwecke der Mängelbehebung. Sie sind im Rahmen des Ermessens verlängerbar. Bei deren Versäumnis tritt kein zwingender Rechtsverlust ein. Gesetzliche Fristen sind nur dann verlängerbar, wenn dies gem. § 110 BAO im Gesetz vorgesehen ist. Hiebei handelt es sich um sog. Fall- oder Ausschlussfristen, bei deren Versäumnis ein Recht verloren geht. Zu den verlängerbaren Fallfristen zählen z.B. die Fristen für die Abgabe von Steuererklärungen, die Einbringung einer Berufung u.a., nicht verlängerbar sind z.B. die 3-Monatsfristen für die Wiederaufnahme des Verfahrens oder die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand u.a. Für die Antragstellung auf Fristverlängerung ist es daher erforderlich, zuerst zu klären, um welche Art der Frist es sich handelt.

Der Ersatz von Kassenfehlbeträgen vom Dienstnehmer an den Dienstgeber kann als Werbungskosten im Rahmen der Arbeitnehmerveranlagung geltend gemacht werden. Voraussetzung ist allerdings, dass darüber ein Nachweis des Dienstgebers vorgelegt wird. Die bloße Behauptung, dass derartige Fehlbeträge ersetzt worden sind, reicht nicht für die Anerkennung als Werbungskosten aus.